Achat sur plan dans l'immobilier neuf : comment fonctionnent les crédits ?
Vous avez peut-être pour projet d’investir dans l’immobilier neuf. Lorsque le bien n’existe pas, mais qu’on opte pour un logement sur plan réalisé par un promoteur, on parle alors de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Dans ce cas, le fonctionnement du crédit immobilier n’est pas le même que pour une maison existante.
Acheter une habitation non encore construite peut se faire aisément dans un cadre bien défini par la loi. Dépôt de garantie, intérêts intercalaires, ou encore appels de fonds, découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le financement d’un achat sur plan dans l’immobilier neuf.
Fonctionnement du crédit immobilier en VEFA
Lorsque l’on fait un emprunt pour financer une maison déjà prête et habitable, la totalité du montant du crédit se débloque d’un coup. Dans le cadre d’un achat sur plan, le fonctionnement est différent. En effet, le crédit n’est pas entièrement débloqué lors de la signature de l’acte notarié. Cette dernière se réalise en présence d’un notaire et l’acte de vente doit comporter certaines mentions obligatoires :
- une description précise du bien vendu ;
- le prix exact et les modalités de paiement du logement ;
- le délai de livraison de la maison ou de l'appartement (souvent exprimé en trimestre);
- la garantie d’achèvement du bien.
En VEFA, les fonds se libèrent au fur et à mesure, suivant l'avancée des travaux. D’abord, un dépôt de garantie pouvant aller jusqu’à 5 % du montant de la vente peut être demandé à la réservation si le délai de livraison n’excède pas 2 ans. Certains promoteurs imposent un tarif forfaitaire avoisinant les 3 000 euros.
Puis ils actionnent des appels de fonds en fonction de l’avancement des travaux. Votre banque s’occupe alors de débloquer les montants demandés petit à petit, sur justificatifs, jusqu’à la livraison du bien.
Le remboursement de votre crédit immobilier ne se fait donc pas de manière classique non plus. La totalité du montant n’étant pas débloquée en une seule fois, il vous est possible de payer les mensualités en différé.
Le dépôt de garantie et les appels de fonds : un financement par étapes
Lorsque vous avez trouvé l’habitation de vos rêves, vous devrez signer un contrat de réservation avec le promoteur immobilier. Ce pré-contrat vous permet de réserver le logement. Il s’accompagne du paiement d’un dépôt de garantie. Ce dernier confirme en quelque sorte votre transaction.
Si l’acte de vente à lieu dans l’année, le dépôt représente 5 % du prix du bien. En revanche, s’il intervient au-delà de deux ans, le montant du dépôt est de 2 % maximum.
Vous payez le promoteur en fonction de l’avancement de la construction de votre maison. La banque libère les montants demandés lors des appels de fonds. En général, le financement se divise de la façon suivante :
- entre 0 et 5 % lors de la réservation de la maison ou de l’appartement,
- 35 % maximum une fois les fondations posées,
- 30 % lorsque l’habitation est mise hors d’eau,
- jusqu’à 25 % à l’achèvement total des travaux,
- les 5 % restants lors de la remise des clés.
Avec cet échelonnage, comment se passe le remboursement du crédit immobilier pour le propriétaire ? Il existe trois solutions :
- le remboursement classique des mensualités ;
- le paiement en différé partiel ;
- le paiement en différé total.
Comme le veut la réglementation immobilière, les systèmes de différé partiel et total sont entièrement conciliables avec tous les types de crédit qui existent des emprunts classiques ou aidés comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro).
Rembourser normalement son crédit immobilier
Dans le premier cas, vous payez normalement votre crédit (capital et intérêts) dès la signature de l’acte de vente. La banque se charge de calculer le montant de vos mensualités à chaque appel de fonds réalisé.
C’est rarement l’option choisie, car elle peut être financièrement éprouvante. En effet, vous paierez un crédit immobilier pour une maison que vous n’habitez pas encore, en gardant à côté toutes vos charges actuelles pour vous loger. Vous cumulez donc mensualités de crédit et loyer.
Opter pour le paiement en différé de l’emprunt
Pour éviter de manquer de trésorerie, la grande majorité des personnes optent pour le paiement en différé partiel du crédit. Le remboursement des mensualités ne débute que lorsque le prêt est entièrement débloqué. Autrement dit, à partir du moment où vous logez dans le bien neuf. En attendant, vous ne réglerez que ce que l’on appelle les intérêts intercalaires.
Choisir le différé total du remboursement du financement
Enfin, dans des cas plus rares, il arrive de reporter la totalité du remboursement, incluant le capital et les intérêts, jusqu’au moment de votre aménagement. Néanmoins, cette option a un inconvénient : la banque capitalise les intérêts que vous ne réglez pas lors de la construction. Vous l’aurez compris, vous devrez donc des intérêts sur vos intérêts ! Gardez donc toujours bien cette règle en tête, car suivant la durée totale des travaux, cela peut causer une augmentation significative du montant de l’emprunt.
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Les intérêts intercalaires, qu’est-ce que c’est ?
Le plus souvent dans le cadre des VEFA, c’est le remboursement en différé partiel de l’emprunt qui est préféré. Les intérêts intercalaires se calculent chaque mois, en fonction des fonds débloqués et du taux de votre prêt.
Plus il y aura de fonds, plus vous paierez un montant d’intérêts important. Ainsi, au lancement de la construction, vous remboursez souvent des petits montants. En revanche, en fin de construction, les intérêts sont souvent plus élevés, pouvant atteindre 35 % à 50 % de la mensualité. Fort heureusement, cette période est souvent courte (généralement un trimestre).
Acheter un bien neuf : quels avantages financiers ?
De plus en plus de ménages souhaitant accéder à la copropriété se tournent aujourd’hui vers l’achat dans du neuf pour les différents avantages économiques que cela représente :
- le Prêt à Taux Zéro (PTZ) accordé selon vos conditions de ressources et votre zone géographique. Vous pourrez alors être exempté d’intérêts et de frais de dossier ;
- le Prêt Action Logement (PAL) qui permet dans certains cas d’accéder à un prêt immobilier à un taux de 1 % ;
- des frais de notaire réduits (2 à 3 % du prix du logement) ;
- dans certains cas, exonération totale ou partielle de la taxe foncière pour une durée de deux ans.
